Definování příjmu
Jsou aktiva počítána jako příjem? Ne. Samotná aktiva se nepočítají jako příjem, ale jakýkoli příjem, který aktivum vytváří, se obvykle počítá při určování příjmové způsobilosti domácnosti.
Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) definuje aktiva jako „položky hodnoty, které mohou být převedeny na hotovost“. Nezbytný osobní majetek však nelze považovat za majetek. Mezi běžné příklady patří oblečení, nábytek, auta, snubní prsten (nebo jiné šperky, které nejsou drženy jako investice) a vozidla speciálně vybavená pro osoby se zdravotním postižením.
Je také důležité si uvědomit, že jednorázové platby, jako je dědictví, pojistné plnění nebo výtěžek z prodeje domu nebo bytu, se obecně považují za aktiva, zatímco pravidelné platby by se počítaly jako příjem. Pokud má například nájemce bytu s nízkými příjmy v nemovitosti s daňovým úvěrem tolik štěstí, že vyhraje loterii, paušální částka výhry se bude počítat jako aktivum, zatímco pravidelné platby se musí považovat za příjem.
Počítání aktiv
Jak uvidíte, existuje velký rozdíl ve vlivu aktiv versus příjem na způsobilost domácnosti. Pokud má nájemce nějaký majetek, musí správce nemovitosti znát hodnotu těchto aktiv a také výši příjmu, který vyprodukuje, pokud existuje.
Správce musí poté sčítat hodnotu všech aktiv domácnosti. Pokud je celková hodnota 5 000 $ nebo méně, počítá se skutečný příjem, který tato aktiva vyprodukují. Pokud je však celková částka vyšší než 5 000 $, je třeba provést další výpočet. Manažer musí vynásobit hodnotu aktiva 0, 02 (odrážející současnou míru úspory vkladní knihy HUD ve výši dvou procent), aby určil „imputovaný příjem“. Pokud je toto číslo vyšší než skutečný příjem z aktiv domácnosti, je místo toho zahrnut. (Poznámka: K tomuto pravidlu existuje jedna výjimka: Pokud nájemce dostává podporu BMIR (pod tržní úrokovou sazbu), nepočítá se žádný imputovaný příjem.)
Jako rychlý a snadný příklad lze říci, že Smithova domácnost má jednu výhodu v podobě hotovosti v hodnotě 5 000 dolarů ukryté v krabici pod postelí. Domácnost Jones je ve stejné situaci, ale mají 6 000 $ v hotovosti. Správce nemovitosti by počítal 0 $ jako příjem z aktiv pro domácnost Smitha a 120 $ jako příjem z aktiv pro domácnost Jonesa (tj. Dvě procenta ze 6 000 $). Toto je částka, kterou by Jonesova hotovost vydělala, kdyby byla na spořicím účtu.
Speciální případy
Uchazeči o byty s nízkými příjmy u nemovitosti s daňovým úvěrem by si měli být jisti, že poukazují na to, že ve skutečnosti nevlastní aktivum, které by se na první pohled zdálo, že vlastní. HUD vyžaduje, aby manažeři nepočítali aktiva, která žadatel „efektivně nevlastní“, i když je to ve jménu této osoby. Je tomu tak v případě, že aktivum (a jakýkoli příjem, který vydělává) narůstá ve prospěch někoho jiného (kdo není součástí domácnosti) a tato osoba je odpovědná za daně z příjmu plynoucí z příjmu generovaného aktivem.
A konečně, pokud nájemce sdílí vlastnictví aktiv s jinými lidmi (není součástí domácnosti), pak by měl správce obvykle podíl na tomto nájemci rozdělit (podobný koncept jako poměrné nájemné). Například, pokud má Jane stejné vlastnictví vzácné sbírky mincí (držené pro investiční účely) se svým bratrem a hodnota sbírky je v současné době v hodnotě 3 500 $, pak by se za Jane měla započítat 1 750 $ (což představuje její 50% podíl) ve sbírce).
